在房地产频频“踩雷”的当下，有一个曾经默默无闻的领域，正悄悄点燃全球投资者的热情——

　　谁能想到，原本只是留学生和本地学生住的宿舍楼，如今正成为资本市场的新宠？

　　根据Ray White的数据，2024年澳大利亚大学国际学生人数已超过109万人，创下历史新高。加上本地高校扩招和城市化加剧的双重推动，学生住房需求猛增。

　　宿舍运营商普遍爆满，入住率接近100%，甚至不少学生面临“排队上床”的窘境——这也让PBSA一下子从“边缘资产”变成了“香饽饽”。

　　全球咨询机构Business Research Insights指出，2024年全球学生住宿市场规模已达127亿美元，预计十年内将增长至近200亿美元。而亚太地区，特别是澳洲，将是增长最快的热土之一。

　　这一波热潮可不是虚火。2023年以来，澳洲PBSA市场的大型并购交易金额就已突破23亿澳元，直逼2020年疫情前25亿澳元的峰值。

　　国际巨头纷纷下场。美国房地产开发商Greystar斥资16亿澳元，一口气买下位于悉尼、墨尔本、布里斯班等地的七栋学生宿舍，刷新市场记录。

　　资产管理巨头M&G也不甘落后，以9700万澳元拿下墨尔本北区的一栋UniLodge学生公寓——只要地段好、运营稳，资本就会闻风而动。

　　而本土龙头Scape Australia则坐拥近两万张床位，正在加速新项目的建设，并与CBRE联手设立60亿澳元的专项基金，布局全国。

　　高入住率：只要大学在，学生源就不会断。疫情期间都能满床，复苏期更是火上加油。

　　收益率高：目前PBSA的资本化率普遍在5%–5.5%，对比悉尼CBD的写字楼都毫不逊色。

　　更重要的是，学生公寓“抗周期”能力强，不容易被经济波动带偏。全球不少机构都将PBSA作为资产组合中的“稳定器”。

　　2025年起，澳洲联邦政府将对国际学生引入“国家入学配额”制度，限制人数不超过27万。但其中一项关键新规是——大学若想扩招，必须配建相应的学生宿舍。

　　此外，澳元汇率持续疲软，也让澳洲房地产对海外资本更加友好。今年以来，海外买家成交占比显著提升，PBSA自然成了最热板块之一。

　　首先，供应难跟上。土地贵、人工少、审批慢，新宿舍从规划到落地往往要两三年。很多非核心城市的大学早已宿舍紧张，却苦于没有新建项目支持。

　　其次，租金飞涨虽然利好投资人，却可能压垮学生的“钱包”。尤其是低收入背景的国际学生，住不起好宿舍，教育公平也面临挑战。

　　再加上越来越多玩家杀入核心城市，一线区域的竞争会日益激烈，未来可能出现局部“内卷”。

　　当传统住宅市场面临政策高压、商业地产受制经济波动，PBSA作为“教育红利”下的新风口，正赢得越来越多关注。

　　国际学生未减速，资本追捧正当时，PBSA或许正在悄悄改写澳洲房地产投资的未来剧本。

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