比如楼层，户型，朝向，面积，外立面，教育、医疗、商业、公园配套等等。 这是个好问题，上海有800多万套二手房，不同房子价格天差地别。

　　2.板块内小区楼龄相近（2018-2023年为主），相互之间具有可比性；

　　海悦华庭86平单价10.3万、51平单价14.2万、46平单价15.4万，在楼层类似的情况下，面积每减少10%，单价增加9%。

　　东方逸品（88平对比58平）面积每减少10%，单价增加3%，说明东方逸品的大户型（88平）确实在户型上有一定优势，功能性强。

　　不过也不能一概而论，剔除学区因素，古北御翠豪庭小户型反而折价，因为面积缩小得房率变低：

　　尤其是顶豪小区，古北壹号、翠湖四期五期、汤臣一品，这些上海的天花板小区，大户型不仅不折价，反而比小户型单价更贵。

　　但如果二梯队豪宅超过200-250㎡户型，再往上与一梯队豪宅总价重合，就会折价。

　　市中心高级公寓（视地段而定）超过150㎡以上折价；普宅超过130㎡折价；老破小超过40㎡以上折价。

　　比如洋房比高层得房率高15%，单价高10%，考虑到容积率影响舒适度，仅得房率影响房价的比例确实在7.5%左右。

　　稀奇古怪的户型折价20-30%的都有，不过考虑到户型古怪的房子，房龄、梯户比多半也会有影响，因此建议具体分析，不必量化。

　　商品房楼层：一楼8折（人车不分流）、一楼7-75折（人车不分流且绿化带窄/大堂在南侧）、一楼85折（人车分流，绿化带宽）、地下室3折（无采光）5折（有采光）、二楼9折，三楼以上，根据采光和景观分析。

　　如果差价大，那么反而是优选较差的楼层，星空体育只要没有其他硬伤，越是特价房越好，性价比高。

　　对于高价景观楼层、楼王这类的产品，或者刚需堆里的CEO盘，如果你不是不差钱儿那种，最好不要碰。

　　至于网上热炒的什么扬灰层、槽钢层、设备层，理都不用理。那些大多数都是从百度抄来的东西，翻成语音视频就成了所谓的买房知识，其实博主都不知道原作者本来就是编的。

　　不考虑景观，朝向：正南（100%不折价）、正东（85%-90%）、正西（85%）、全朝北（80%）

　　比如前滩2018-2023的房子，互相之间几乎没有因为房龄而引起差异的，

　　从产品来看，2016年-2024年是同类产品，2008年-2015年是同类产品，

　　2、2000-2010年和1990-2000年之间的产品价差不明显。本质是产品的进化比较小。

　　3、2000年前后产品价格承压：1990-2000及2000-2010年的产品价格水平相对较低，这2段拥有着最多的房屋数量，是开发量最大的时间段。

　　要结合产品综合竞争力，包括绿化、会所、动线、车库、甚至内装等，单一维度无法比较，只能说某些产品力特别强的，可能贵上5-10%。

　　二手房5块以上、新房8块以上，基本可以认为无短板，低于这个标准，可能有5-10%的折价。

　　从前滩看差异不大，比如类似房龄的中粮（800m）单价就比地铁更近晶耀（500m）高。

　　建议一事一议，市中心老商品房老豪宅本身车位就少，但价格依然很贵，新一点的次新房，车位配比差不了多少。

　　通过横向对比板块内小区，及同小区房源。我们发现，整个大的权重优先级如下：

　　上海楼市产品太多太杂，很多时候各种要素不能单纯量化，不同总价、不同地段、不同客群的人考虑的东西都不一样。

　　常州为庆祝“苏超”赢球推出免费坐公交，游客打车遇司机免单？当地回应：周末确有公交免费活动

　　石头P20 Ultra Plus上市：首发三重热力极致清洁 100℃沸腾洗拖布！

　　微星绝影18 AI+锐龙版2025笔记本评测：稳重不厚重 旗舰级性能2K游戏毫无压力

　　Bose SoundLink Micro 蓝牙扬声器 II 上市，售价 999 元